Projekt Adama Neumanna Flow wystartował po WeWork z czekiem na kwotę 350 milionów dolarów i udziałami w sześciu budynkach. Teraz jeden z tych budynków cierpi, a inwestorom giełdowym grozi upadek.
Reklamowany jako „latarnia luksusu w sercu śródmieścia Nashville”, 2010 West End Street to kompleks apartamentów składający się z 358 mieszkań, który w latach 2022–2022 stracił ponad 7 milionów dolarów 2023. Platforma finansowania społecznościowego Yieldstreet, która pomogła zebrać pieniądze na nieruchomość, powiedziała niedawno swoim inwestorom kapitałowym, że ich inwestycje mogą zostać zniweczone. YieldStreet, która jest współwłaścicielem budynku wraz z firmą Flow, podała, że właściciele prowadzą rozmowy z pożyczkodawcą budynku, aby uratować transakcję poprzez sprzedaż, refinansowanie budynku lub restrukturyzację zadłużenia.
WeWork, który niedawno wyszedł z bankructwa z nowymi właścicielami, był znany z wynajmowania zabawnych, kolorowych przestrzeni do pracy. Flow stara się nadać zarządzanym przez siebie budynkom mieszkalnym ten szczególny akcent, taki jak zabawne neony z aspiracyjnymi przekazami.
Rzecznik Flow starał się zdystansować startup z Miami od nieruchomości z West Endu z 2010 roku, twierdząc, że Flow nigdy nie zarządzał budynkiem i jest jedynie mniejszościowym udziałowcem.
„Zakup budynku poprzedzał istnienie Flow, a plany biznesowe firmy nigdy nie obejmowały zarządzania budynkiem” – czytamy w oświadczeniu. „Flo jest niekontrolującym udziałowcem mniejszościowym, a budynek nadal spłaca swoje zobowiązania” – dodał w oświadczeniu.
W rzeczywistości RPM Living, firma zarządzająca nieruchomościami z siedzibą w Denver, prowadzi firmę w 2010 roku od jakiegoś czasu. Firma przeszła do Flow poprzez szersze przeniesienie sześciu inwestycji w nieruchomości pierwotnie dokonanych przez rodzinne biuro Newman Nazare Capital, które zostały przeniesione do Flow przed jego uruchomieniem.
Sponsorem transakcji była firma Nazare (obecnie Flow), co oznacza, że dostrzegła okazję inwestycyjną i zwróciła się do Yieldstreet o zbiórkę pieniędzy. Yieldstreet ma największy udział w kapitale zakładowym dzięki funduszom, które zebrał na swojej platformie.
Jednak z dokumentów wynika, że nieruchomość kosztowała inwestorów miliony dolarów w wyniku zbycia kapitału, a pozostałe udziały Flo w 2010 roku są zagrożone unieważnieniem wraz z inwestorami z Yield Street, jak wynika z dokumentów. Tymczasem nie jest jasne, jaki jest plan Flo dotyczący leku. Firma Flow, która obecnie zarządza dwoma obiektami, jednym w Fort Lauderdale i jednym w Miami, nie odpowiedziała na prośbę o wyjaśnienia w tej kwestii.
To najnowszy sygnał stresu dla inwestorów na rynku nieruchomości, którzy inwestowali na tym rynku w okresie boomu związanego z pandemią. Ogromne podwyżki czynszów w Nashville przyciągnęły deweloperów mieszkaniowych, którzy zalali rynek nowymi dostawami, powodując spadek czynszów i odwrócenie losów. Tymczasem inwestorzy indywidualni, którzy zainwestowali pieniądze w finansowanie społecznościowe nieruchomości, stoją teraz przed konsekwencjami inwestowania w pobliżu czołówki rynku.
To najnowszy sygnał stresu dla inwestorów w nieruchomości komercyjne, którzy wkroczyli na rynek w czasie boomu związanego z pandemią. Ogromne podwyżki czynszów w Nashville przyciągnęły deweloperów mieszkaniowych, którzy zalali rynek nowymi dostawami, powodując spadek czynszów i odwrócenie losów. Tymczasem inwestorzy indywidualni, którzy zainwestowali pieniądze w finansowanie społecznościowe nieruchomości, teraz borykają się z konsekwencjami inwestowania w pobliżu czołówki rynku.
Wewnątrz umowy
West End 2010 został zakupiony przez podmiot powiązany zarówno z Nazare Capital, jak i Yieldstreet w grudniu 2021 roku za 158,7 mln dolarów.
Budynek w momencie nabycia był nowy i właśnie został wynajęty najemcom. Według komunikacji Yieldstreet straciła 3,6 mln dolarów w 2023 r. i 3,7 mln dolarów w 2022 r. z powodu obniżek czynszów i wyższych kosztów kapitału.
Obecnie utrzymanie obiektu wymaga większych nakładów kapitałowych, ale ani Yieldstreet, ani Flow nie wydają się skłonne do większych inwestycji w budynek.
„Nieruchomość wymaga dalszych wkładów kapitałowych, aby móc kontynuować działalność. Yieldstreet i sponsor nie uważają jednak za rozsądne inwestowanie dodatkowego kapitału w tę transakcję, biorąc pod uwagę obecną strukturę kapitałową i sytuację rynkową opisane powyżej” – czytamy w aktualizacji.
Jak wynika z dokumentów sprawdzonych przez BI, przepływy i Yieldstreet wpompowały już w tę nieruchomość pożyczki o wartości ponad 10 milionów dolarów, w tym 5 milionów dolarów, które Yieldstreet zebrała na swojej platformie na początku tego roku na pokrycie kosztów operacyjnych zakupu z górnym oprocentowaniem.
Istnieje ryzyko całkowitego zniknięcia kapitału własnego o wartości 32 milionów dolarów od inwestorów zajmujących się finansowaniem społecznościowym Yieldstreet oraz kapitału własnego o wartości 16 milionów dolarów, który obecnie posiada Flow, ponieważ obaj „badają wszystkie opcje” wraz ze swoim pożyczkodawcą, próbując uratować transakcję poprzez sprzedaż lub refinansowanie budowanie lub refinansowanie transakcji. Struktura zadłużenia.
„W tej chwili inwestycje w akcje zwykłe są istotnie zagrożone i nie jest jasne, w jaki sposób zostaną spłacone na jakimkolwiek poziomie” – czytamy w aktualizacji.
Tymczasem budynek Stacks on Main składający się z 268 mieszkań, który Nazare kupił w lipcu 2021 r. za 79 mln dolarów, również boryka się z pewnymi trudnościami. Z majowego pisma Yieldstreet do inwestorów wynikało, że nieruchomość „nie generowała wystarczających przepływów pieniężnych do obsługi spłaty zadłużenia” i w tym roku potrzebowała dodatkowego wezwania do kapitału. Yieldstreet zainwestował w te dwie transakcje za pośrednictwem dwóch odrębnych spółek celowych.
Flow nie odpowiedział na prośbę o komentarz w sprawie Stacks on Main, która jest jednocześnie jedną z sześciu nieruchomości przekazanych startupowi przed jego uruchomieniem. Jednakże osoba zaznajomiona z działalnością Yieldstreet stwierdziła, że ta druga nieruchomość w Nashville nie potrzebuje już wezwania kapitału.
Crowdfunderzy czekają, aż zostaną wyeliminowani
Kiedy stopy procentowe były niskie, wielu inwestorów z Main Street zwróciło się do platform finansowania społecznościowego, takich jak YieldStreet, aby uzyskać dostęp do dynamicznie rozwijającego się rynku nieruchomości. W miarę spadku stóp procentowych niektórzy z tych inwestorów odczuwają wyrzuty sumienia.
Inwestorzy w Yieldstreet muszą być inwestorami akredytowanymi, co oznacza, że SEC uznaje, że mają wystarczające dochody, aktywa lub przeszkolenie zawodowe, aby inwestować w określone papiery wartościowe.
Business Insider rozmawiał z inwestorem YieldStreet, który w lutym 2022 r. zainwestował 300 000 dolarów w transakcję na West Endzie z 2010 r. Inwestor pracujący w sektorze nieruchomości wielorodzinnych poprosił o anonimowość ze względu na potencjalne konsekwencje zawodowe rozmów z prasą.
„Szczerze mówiąc, to wstyd” – powiedział. „Pracuję w budownictwie wielorodzinnym. Zdecydowanie powinienem był zobaczyć jakieś znaki ostrzegawcze”.
W tamtym czasie chciał zdywersyfikować swoje inwestycje poza giełdą i stwierdził, że „przyciągnął” go oczekiwany roczny zwrot z transakcji na poziomie 17–19%.
„Czuję, że się w tym zakochałem, ale kiedy to zobaczyłem, moje oczy się rozjaśniły” – powiedział. „Największym błędem, jaki popełniłem, było to, że nie kopałem głębiej i nie dostrzegłem rzeczywistych zagrożeń z tym związanych”.
Inwestor stwierdził, że wskaźnik śledzenia na stronie internetowej YieldStreet, który pokazywał, jak blisko finalizacji transakcji, skłonił go do szybkiej inwestycji w obawie, że coś straci.
Czynsze wzrosły w Nashville o 20,8% w 2023 r. i 14,6% w 2022 r. Według raportu ZumperaJednak podwójne wyzwania, jakim są wysokie stopy procentowe i nagły zalew nowego budownictwa, spowodowały spadek czynszów o 10% od lipca ubiegłego roku. Według Agent Nieruchomości.com raport.
Inwestor stwierdził, że zaraz po zainwestowaniu w nieruchomość dostrzegł sygnały ostrzegawcze. Najpierw nieruchomość nie osiągnęła założonych celów w zakresie obłożenia, a następnie zaczęła wypłacać miesiące bezpłatnego czynszu, aby przyciągnąć najemców. Inwestor tracił nadzieję, gdy dowiedział się, że Adam Newman jest dyrektorem i założycielem Nazari Company, pierwotnego sponsora transakcji, zanim nieruchomość została przekazana Flow. Informacje te zostały ujawnione w nocie inwestycyjnej, ale on zobaczył je dopiero na głównej stronie oferty, w pośpiechu z inwestycją.
„Gdybym wiedział, że Adam Neumann ma z tym coś wspólnego, nigdy bym w to nie zainwestował” – powiedział, cytując osiągnięcia Neumanna w prowadzeniu WeWork.
Inwestor twierdzi, że skończył z finansowaniem społecznościowym na rynku nieruchomości.
„Moim zdaniem te platformy finansowania społecznościowego służą do zawierania transakcji, w których dorośli nie chcą brać udziału, a które są bardzo prostymi transakcjami” – powiedział. „Wiedzą, że mogą przyciągnąć część inwestorów detalicznych poprzez wolumen sprzedaży, mogą zamknąć niektóre z tych transakcji, a następnie pobrać należne im opłaty za zarządzanie. Nie pełnią roli depozytariuszy; po prostu próbują sfinalizować te transakcje w dowolny sposób Móc.”