Złoty wiek bogatych najemców: oferty sprawiają, że jest to lepsze niż kupno domu

„Rynek jest obecnie szalony” – powiedział mi Lee Nations, 31-latek pracujący w branży hotelarsko-gastronomicznej. „Nawet nie ma sensu kupować”.

Może nie jest to pełny dom, ale w jej mieszkaniu z jedną sypialnią jest wiele do pokochania – sklepione sufity, „ogromna” garderoba i naturalne światło wpadające przez okna. Poza czterema ścianami elegancka kolekcja nowoczesnych budynków gospodarczych znana jako Livano Trinity oferuje wiele korzyści: rozległą siłownię, basen z altaną do spędzania weekendów, prywatną przestrzeń biurową, a nawet przedszkole dla psów. Znajdująca się na miejscu kawiarnia oferuje codzienne bezpłatne napoje pierwszorocznym najemcom, a bodega w stylu nowojorskim zaspokaja jej nocne zachcianki.

Ostatecznym celem Narodów Zjednoczonych była zniżka, którą otrzymała za podpisanie kontraktu: dwa miesiące za darmo. Choć przez większość miesięcy płaciła czynsz w wysokości 1500 dolarów, w maju i czerwcu zapłaciła jedynie 95 dolarów opłat komunalnych i mediów. Tymczasem odkładasz pieniądze na wypadek, gdybyś w przyszłości zdecydował się na zakup domu.

Kupno domu nigdy nie było łatwe, ale obecnie przeszkody na drodze do jego posiadania wydają się bardziej zniechęcające niż kiedykolwiek: typowa stopa oprocentowania kredytów hipotecznych utrzymuje się na poziomie najwyższym od dwóch dekad, a na rynku wciąż jest o 100% mniej domów, prawie 30%. jak to było w 2019 r. Według Redfin średnia cena sprzedaży osiągnęła w maju rekordowy poziom 390 613 dolarów. Z kolei fala budownictwa mieszkaniowego zalała niegdyś gorące rynki nowymi studiami i apartamentami z dwiema sypialniami, zmuszając zarządców nieruchomości do przedłużania gałązek oliwnych, jeśli chcą zwabić najemców nowo zainstalowanymi drzwiami. Wejdź do nowoczesnego budynku w takich miejscach jak Nashville, Salt Lake City czy Atlanta, a znajdziesz agentów wynajmujących oferujących zniżkę: osiem tygodni za darmo! Bez opłat! Płatne parkowanie! Nie wspominając o udogodnieniach, takich jak sale bokserskie, baseny na dachu i luksusowe salony. Wreszcie, najemcy mają pewien wpływ – zwłaszcza jeśli stać ich na najnowsze i najlepsze mieszkania.

Te mieszkania z pewnością nie są tanie, ale mogą wydawać się okazją w porównaniu z dzisiejszymi kosztami zakupu i utrzymania domu. Dochody gospodarstw domowych rosły w ciągu ostatniego roku szybciej niż czynsze, a najemcy o ponadprzeciętnych dochodach korzystają obecnie z większej liczby opcji dzięki napływowi nowych mieszkań. Biorąc pod uwagę tę różnicę, coraz więcej Amerykanów, którzy lubią w życiu lepsze rzeczy i mają mało pieniędzy, decyduje się na wynajem.

Posiadanie domu jest w Ameryce synonimem bogactwa, a bogaci żyją w kraju spłat kredytu hipotecznego, a nie czeków czynszowych. Ta konfiguracja ma prostą logikę: właściciele domów cieszą się zyskami kapitałowymi i poczuciem stabilności, którego nie może zapewnić wynajem. Biorąc jednak pod uwagę koszty wdarcia się na rynek sprzedającego, w połączeniu z ostatnimi promocjami na wiele mieszkań, założenie to może zostać wywrócone do góry nogami.

Rynek jest teraz szalony. Nawet nie ma sensu próbować kupować.

Właściciele zawsze oferowali najemcom korzyści, takie jak obniżki czynszu lub koncesje, ale niedawny boom budowlany zaczyna teraz procentować najemcom chcącym zawrzeć umowę. Na początku pandemii niskie oprocentowanie kredytów i wysokie czynsze zachęcały deweloperów do wbijania łopat w ziemię – w latach 2020–2023 na rynek trafi ponad 1,6 mln nowych mieszkań, jak odkryła Yardi Matrix, firma zajmująca się danymi i badaniami dotyczącymi nieruchomości komercyjnych . Firma spodziewa się, że w latach 2024 i 2025 zostanie oddanych do użytku około miliona mieszkań, co będzie stanowić poziom niespotykany od lat 70. XX wieku. Duża część tej budowy koncentruje się w tanich, słonecznych miejscach, o których wszyscy marzyli podczas pandemii: między innymi w Houston w Atlancie, Austin, Phoenix i Charlotte w Karolinie Północnej. Ten wzrost podaży oznacza, że ​​ludzie na tych rynkach mogą nie być zdesperowani, aby kupić jakiekolwiek otwarte mieszkania, zmuszając pośredników w obrocie nieruchomościami do obcinania ofert. Według Yardi Matrix, typowy czynsz wywoławczy w całym kraju wzrósł zaledwie o 0,7% w porównaniu z ubiegłym rokiem, a na rynkach takich jak Austin; Raleigh, Karolina Północna; W Tampie na Florydzie stawki czynszów spadły w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Około jedna trzecia wynajmu wymienionych na Zillow oferuje dodatkowe korzyści, w porównaniu z około 10% w 2019 r.

„To bardziej powszechna taktyka stosowana przez właścicieli i zarządców nieruchomości, aby przekonać ludzi do przeprowadzki” – powiedziała mi Nicole Bachaud, główna ekonomistka w Zillow. „Mówią: «Hej, zignoruj ​​​​wysoką cenę wynajmu. Słuchaj, możesz dostać tę wspaniałą rzecz za darmo z góry».

Deweloperzy obecnie skupiają się na budowie nowych lokali klasy A, czyli nieformalnej klasyfikacji obejmującej najnowsze i najładniejsze budynki z najlepszymi udogodnieniami, za które zazwyczaj czynsze są o około 30% wyższe niż lokale klasy B i C. W rezultacie, według Moody’s Analytics, mieszkania klasy A stanowią ponad połowę rynku mieszkań w porównaniu z jedną trzecią na początku XXI wieku. Jednocześnie liczba najemców o wysokich dochodach – zarabiających ponad 150 000 dolarów – wzrosła o 82% w latach 2015–2020, jak wykazała analiza RentCafe na podstawie danych Census Bureau. Bogaci najemcy mają po prostu więcej możliwości niż osoby o średnich i niskich dochodach.

Mamy ludzi, którzy mają dochody, zarabiają wiele numerów, ale nadal cenią sobie te oferty.

Joel Sanders, założyciel i dyrektor generalny Znawcy mieszkania, firma z Nashville, która pomaga najemcom takim jak Nations za darmo w znajdowaniu nowych lokali, powiedziała mi, że na rynku mieszkań w tym mieście odnotowuje się największą w historii nadpodaż, co skłoniło właścicieli do stosowania strategii „głowy do łóżka”, która faworyzuje zapełnianie mieszkań zamiast przeprowadzek w górę Czynsze w górę. To dobrze wróży jej klientom.

„Mamy ludzi, którzy mają dochody, zarabiają wiele numerów, ale mimo to cenią sobie zawieranie takich ofert” – powiedział mi Sanders.

Ekskluzywne mieszkania z udogodnieniami i apartamenty do wynajęcia na wakacje stanowią ekscytującą alternatywę dla dzisiejszego rynku sprzedawców. Ostatnie zmiany na rynku mieszkaniowym oznaczają, że święty Graal własności domu coraz bardziej przypomina zatruty kielich. Chociaż liczba domów na sprzedaż rośnie, wielu sprzedawców niechętnie zmienia ceny, obserwując, jak wszyscy ich sąsiedzi zyskują w szczycie rynku. Połączenie rosnących oprocentowania kredytów hipotecznych, wysokich cen domów i rosnących kosztów po zakupie takich rzeczy, jak utrzymanie i ubezpieczenie, mocno przechyliło debatę na temat kupna kontra wynajmu na korzyść niższych czeków czynszowych.

„Koszt wynajmu znacznie przewyższa koszt posiadania” – powiedział mi Doug Ressler, dyrektor ds. wywiadu gospodarczego w Yardi Matrix. „Gdybym był facetem, który naprawdę chciał zgarnąć pieniądze i nie być przywiązanym do domu jako takiego, właśnie na to bym zwrócił uwagę”.

Najemcy mogą czerpać korzyści z tych oszczędności. Jasne, mogą nie dostrzegać wartości domu budującej kapitał własny, ale David Brassington, ekonomista z Uniwersytetu Cincinnati, powiedział wcześniej Business Insiderowi, że średnie stopy zwrotu na giełdzie w ciągu ostatnich 50 lat znacznie przekroczyły stopy zwrotu Dom. -Zyski akcji (choć zauważył też, że giełda jest bardziej zmienna i nie daje miejsca na spoczynek w nocy). Najemcy mogą zdecydować się na zaoszczędzenie pieniędzy na lepszy czas na zakup lub zainwestowanie pieniędzy, które wydaliby na takie rzeczy, jak nowy dach lub odsetki od kredytu mieszkaniowego.

Sama liczba nowych lokali wynajmowanych w tej chwili wystarczy, aby zachęcić operatorów mieszkań do dalszego oferowania dodatkowych korzyści w celu przyciągnięcia nowych najemców i uniemożliwienia obecnym najemcom przechodzenia do następnej najlepszej lokalizacji. Ale jak wszystko, co dobre, złoty wiek bogatych najemców w Ameryce również musi się zakończyć. Choć liczba budynków wielorodzinnych, które mają zostać ukończone w przyszłym roku, według Yardi Matrix utrzymuje się na wysokim poziomie 459 000, widać już koniec tej fali budownictwa. Deweloperzy odczuwają szczyptę wyższych stóp procentowych i obawiają się zalania rynków większą podażą. W rezultacie, według Census Bureau, byli na dobrej drodze do rozpoczęcia budowy 245 000 lokali w tym roku w marcu, co oznacza spadek z rekordowego poziomu ponad 600 000 w 2022 r. Oznacza to, że można spodziewać się spadku świetnych ofert dla najemców. Ressler powiedział mi to pod koniec 2025 r. i w 2026 r.

„Wkrótce zrealizujemy przepaść podażową” – powiedział mi Ressler. „Innymi słowy, start-upy faktycznie spowalniają”.

Ale zaletą dla najemców jest to, że klif jeszcze nie dotarł. Osoby obecne na rynku mogą spodziewać się większej liczby opcji i lepszych ofert niż te, które były oferowane zaledwie rok temu, zwłaszcza jeśli szukają ekskluzywnego lokalu w mieście z mnóstwem dźwigów budowlanych na horyzoncie. Zatem na razie przepis dla bogatszych najemców jest jasny i prosty: ciesz się dobrymi chwilami, wydawaj dodatkową gotówkę, która nie zostanie wykorzystana na naprawy hydrauliki lub karnet na siłownię, a następnie dokładnie sprawdź sytuację związaną z kupnem domu, gdy rynek wynajmu się rozgrzeje. w górę. jeszcze raz.

Nations powiedziała mi, że nadal ma nadzieję, że pewnego dnia kupi dom. Jednak chronologia pokolenia jej rodziców – zawarcie związku małżeńskiego, kupno domu, posiadanie dzieci – nie odpowiada już rzeczywistości ani jej, ani wielu jej rówieśnikom, stwierdziła. Ale na szczęście miała inne wyjście.

„Wiem, jak trudno jest wynająć mieszkanie w Nashville, zwłaszcza na własną rękę” – powiedział mi Nations. „Jeśli nie masz współlokatora ani partnera, może się to wydawać przytłaczające i niemożliwe. To była dosłownie wysłuchana modlitwa”.

Jamesa Rodrigueza Jest starszym reporterem w zespole przemówień Business Insider.